TL;DR: Riskli yapı tespiti, 6306 Sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır. Başvuru → karot numunesi → statik analiz → rapor (4-6 hafta). Maliyet: ₺2.000-15.000 (yapı büyüklüğüne göre). "Riskli" raporu → kentsel dönüşüm süreci + devlet destekleri. "Risksiz" çıkarsa 1-2 yıl sonra yeniden başvuru hakkı. 1 hak sahibinin başvurusu yeterli, diğerlerinin onayına gerek yok.
Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı ve devlet desteklerinden faydalanmanın anahtarı. Doğru süreç + lisanslı kuruluş seçimi ile hak sahipleri sağlıklı bir başlangıç yaparlar.
Bu rehberde 2026 yasal çerçevesinde riskli yapı tespitinin tüm boyutlarını detaylıca anlatıyoruz.
Yazıda bulacaklarınız:
- Riskli yapı kavramı ve 6306 Sayılı Kanun
- Lisanslı Yapı İnceleme Kuruluşu seçimi
- Başvuru süreci ve belgeler
- Karot numunesi + statik analiz teknik süreç
- 2026 maliyetleri
- İtiraz hakkı ve süreçleri
1. Riskli Yapı Nedir? Kavram + Kanun
Riskli yapı, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde tanımlanmıştır: "Ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı".
1.1 Riskli Yapı Olabilecek Bina Özellikleri
- 1980 öncesi yapımı (eski standartlarla yapılmış)
- 1999 deprem öncesi yapımı (TBDY 1998 sonrası standartlara uyumsuz)
- Düşük dayanımlı beton (C16 altı)
- Yetersiz statik tasarım (kolon sayısı az, yumuşak kat)
- Donatı eksikliği veya korozyon
- Görsel yapı hasarı (çatlak, kayma, eğim)
- Zemin problemleri (sıvılaşma riski)
- Yapı ekleme/değişiklik (izinsiz kat çıkma)
2. Kim Başvurabilir?
2.1 Başvurabilen Kişiler
- 1 kat maliki yeterli (diğer maliklere danışmaya gerek yok)
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti sahibi
- Sahibin yasal temsilcisi (avukat veya vekil)
- Belediye veya bakanlık re'sen başlatabilir
2.2 Başvuramayanlar
- Kiracılar (sadece kat maliki)
- Hisse alıcısı (tapu olmadan)
- Sözleşmeli sakinler (kontrat sahibi değil)
3. Lisanslı Yapı İnceleme Kuruluşu Seçimi
Riskli yapı tespitini sadece Çevre Bakanlığı tarafından lisanslı kuruluşlar yapabilir. Bu kuruluşlar:
3.1 Kuruluş Türleri
- Üniversite İnşaat Mühendisliği Bölümleri
- Yapı Denetim Firmaları (4708 Sayılı Kanun)
- Özel Yapı İnceleme Kuruluşları (Çevre Bakanlığı yetkili)
- Belediye İmar Müdürlükleri (sınırlı)
3.2 Doğru Kuruluş Seçim Kriterleri
- Çevre Bakanlığı yetki belgesi (mutlaka kontrol)
- Tecrübe: 100+ rapor tamamlamış
- Referans: Bölgenizdeki başarılı projeler
- Şeffaf fiyat: Sabit ücret, gizli kalem yok
- Hızlı süreç: 4-6 hafta sözleşme garantisi
- Akredite laboratuvar (karot testi için)
3.3 Yetki Belgesi Sorgulama
Çevre Bakanlığı altyapi.csb.gov.tr sistemi üzerinden lisanslı kuruluşlar sorgulanabilir. İl + kuruluş adı ile arama.
4. Başvuru Süreci — Adım Adım
Adım 1: Lisanslı Kuruluş Seçimi
3+ kuruluştan fiyat teklifi alın. Sözleşme + ödeme yöntemi karşılaştırın.
Adım 2: Sözleşme ve Ön Ödeme
- İnceleme sözleşmesi (içerik + süre + ücret)
- Ön ödeme (genelde %30-50)
- Belgeler hazırlığı
Adım 3: Belgelerin Toplanması
- Tapu fotokopisi
- Nüfus cüzdanı fotokopisi
- Yapı projeleri (mimari + statik) — varsa
- İskan belgesi (varsa)
- Önceki yapı denetim raporları
- Bina yönetimi vekaleti (kapı altı çalışma için)
Adım 4: Yerinde İnceleme
- Görsel inceleme: Çatlaklar, kolonlar, perdeler
- Donatı tespiti (ferromanyetik dedektör)
- Beton karot numunesi alma: Genelde 6-12 numune (kolon + perde)
- Zemin etüdü (gerekirse)
Adım 5: Laboratuvar Testi
- Beton basınç dayanımı (C sınıfı belirleme)
- Donatı çekme + akma testi
- Karbonatlaşma testi (eski beton)
Adım 6: Statik Analiz
- TBDY 2018 + TS 500 standartlarına göre hesap
- Performans Bazlı Tasarım (PBT) analizi
- Deprem yüküne karşı dayanım hesabı
- Sismik izolasyon değerlendirme
Adım 7: Rapor Hazırlama
- Detaylı teknik rapor (50-150 sayfa)
- Görsel ek (fotoğraflar, çizimler)
- Hesap detayı
- "Riskli" veya "Risksiz" karar
Adım 8: Bakanlık Onayı
- Rapor Çevre Bakanlığı'na sunulur
- Bakanlık inceleme: 15-30 gün
- Onay sonrası "Riskli Yapı" tescili
- Hak sahiplerine + belediyeye resmi tebligat
5. 2026 Maliyet Tablosu
| Yapı Tipi | Yapı Büyüklüğü | Tespit Ücreti (₺) |
|---|---|---|
| Müstakil Ev / Villa | 1-2 katlı (100-300 m²) | 2.000 - 5.000 |
| Küçük Apartman | 3-4 katlı (200-600 m²) | 4.000 - 8.000 |
| Orta Apartman | 5-7 katlı (600-1.500 m²) | 6.000 - 12.000 |
| Büyük Apartman / Site | 8+ katlı (1.500+ m²) | 10.000 - 25.000 |
| Site (çoklu blok) | Her blok | 8.000 - 15.000 × blok sayısı |
| İş Yeri / Ticari Yapı | 500-3.000 m² | 8.000 - 20.000 |
5.1 Ek Maliyetler
- Karot numunesi (ekstra): ₺500-1.500/numune (genelde sözleşmeye dahil)
- Zemin etüdü: ₺15.000-50.000 (gerekirse)
- Bakanlık başvuru harcı: ₺500-2.000
- Avukat danışmanlık (opsiyonel): ₺3.000-10.000
6. Karot Numunesi + Statik Analiz (Teknik)
6.1 Karot Numunesi Nedir?
Karot, betondan silindirik örnek alma. Genelde 75-100 mm çap × 150 mm yükseklik. Laboratuvarda basınç testi yapılır.
6.2 Karot Sayısı ve Yeri
- Standart: 6-12 numune (kolon + perde duvar)
- Büyük yapı: 15-25 numune
- Konum: Her kattan en az 2 numune
- Önem: Yapı taşıyıcı sisteminden (kolon, kiriş, perde)
6.3 Test Sonuçları
| Beton C Sınıfı | Dayanım (N/mm²) | Risk Değerlendirme |
|---|---|---|
| C8 altı | 8 N/mm² altı | Çok riskli (yıkım önerilir) |
| C8-C16 | 8-16 | Riskli |
| C16-C20 | 16-20 | Orta risk (analizle karar) |
| C20-C25 | 20-25 | Düşük risk (modern standart) |
| C25+ | 25+ | Genelde risksiz |
6.4 Statik Analiz Sonuçları
Karot + statik analiz sonucu üç olası karar:
- Riskli Yapı: Yıkım + yeniden inşaat süreci başlatılır
- Güçlendirilebilir Yapı: Statik güçlendirme uygulanırsa risk kalkar
- Risksiz Yapı: Mevcut standartlarda yeterli dayanım
7. İtiraz Hakkı
Tespit sonucuna itiraz hakkı:
7.1 Hak Sahibi İtiraz Süreci
- Rapor tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz
- Çevre Bakanlığı'na yazılı itiraz dilekçesi
- Teknik Kurul incelemesi
- Gerekirse karşı inceleme (ikinci lisanslı kuruluş)
- Karar 30-60 gün içinde
7.2 Mahkeme Süreci
Bakanlık kararına da itiraz mümkün:
- İdare Mahkemesi'nde iptal davası
- 60 gün içinde dava açma
- Bilirkişi incelemesi
- Süre: 1-3 yıl (mahkeme yoğunluğuna göre)
8. "Riskli" Çıkınca Ne Olur?
- Tahliye süresi: 60 gün (bakanlık tebliği sonrası)
- Kira yardımı başvurusu: Çevre Bakanlığı + belediye
- Hak sahipleri kurulu: Müteahhit seçimi
- Yıkım ruhsatı: Belediye
- Yeniden inşaat: 18-30 ay
- Tapu paylaşımı
Detaylı süreç: Kentsel Dönüşüm Süreci 2026 — 12 Adımlı Tam Rehber
9. "Risksiz" Çıkınca Ne Olur?
- Yapı 6306 kapsamından çıkar
- Devlet desteklerinden faydalanamazsınız
- Standart imar süreciyle (yıkım + yeniden inşaat) dönüşüm yapabilirsiniz
- 1-2 yıl sonra yeni başvuru yapma hakkı
- Yapıda değişiklik (ekleme, ağır yük) olursa yeniden başvuru
10. İnşaatÇevrem ile Lisanslı Kuruluş Bulma
Lisanslı yapı inceleme kuruluşları için Çevre Bakanlığı resmi sitesi (altyapi.csb.gov.tr) ana kaynak. Müteahhit ve hak sahibi eşleştirmesi için İnşaatÇevrem.
11. Sık Sorulan Sorular
Tek başıma başvuru yapabilir miyim?
Evet, 1 kat maliki başvuru yapabilir. Diğer sahiplerin onayı gerekmez.
Komşularım benimle başvuru yapmak istemezse?
Tek başınıza başvurabilirsiniz. "Riskli" çıkarsa tüm bina için süreç başlar, komşularınız zorunlu olarak dahil olur.
Risk raporu kaç gün içinde çıkar?
Sözleşme imzasından itibaren 4-6 hafta (büyük yapılarda 8 hafta). Bakanlık onayı ek 15-30 gün.
"Risksiz" çıkarsa para iade alabilir miyim?
Hayır, hizmet alınmıştır. Risksiz sonuç da bir karar. Para iade olmaz.
İkinci görüş alabilir miyim?
Evet. Başka lisanslı kuruluş ile ek inceleme yaptırabilirsiniz. Ek maliyet ₺2.000-10.000.
Risk raporu binanın değerini düşürür mü?
Geçici olarak evet (alıcı çekinir). Ancak yeniden yapım sonrası değer 2-3 katına çıkar (yeni, modern, depreme dayanıklı).
Eski tapuyla başvurabilir miyim?
Tapu güncel olmalı. Hisse paylaşımı veya intikal varsa tapu düzeltme önce yapılmalı.
Kiracı olarak ne haklarım var?
Kiracı başvuru yapamaz. Yapı sahibi yaparsa, tahliye sonrası kiracı için 3 ay tahliye süresi + alternatif konut arama desteği.
Sonuç ve Pratik Aksiyon
Riskli yapı tespiti, hem deprem güvenliği hem kentsel dönüşüm avantajlarına ulaşmanın ilk adımıdır. Doğru lisanslı kuruluş + şeffaf süreç + komşu koordinasyonu ile sağlıklı başlangıç yapılır.
3 altın kural:
- Çevre Bakanlığı lisansı kontrolü (altyapi.csb.gov.tr)
- 3+ kuruluştan teklif karşılaştırma
- Komşularla koordineli başvuru (paylaşımlı maliyet)
🏛️ Riskli Yapı + Kentsel Dönüşüm Süreci
📚 İlgili Yazılar
- Kentsel Dönüşüm Süreci 2026 — A'dan Z'ye
- Müteahhit Nasıl Seçilir? 10 Altın Kural
- Yapı Ruhsatı Süreci 2026
📖 Kaynaklar ve Atıflar
- 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- Riskli Yapıların Tespiti Yönetmeliği
- T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü
- TBDY 2018 — Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği
- TS 500 — Betonarme Yapıların Tasarım ve Hesap Esasları
- 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu
- altyapi.csb.gov.tr — Lisanslı Yapı İnceleme Kuruluşları Sorgu